cze 02 2008
Czy przyszedł czas na wędkowanie gruntowe…
Ostatnio wszyscy analitycy i dziennikarze telewizyjni z serwisów finansowych zastanawiają się nad sytuacją na rożnych rynkach. Czy to już jest dno? Czy już można przystąpić do zakupów inwestycyjnych, czyli tytułowego połowu gruntowego? Nerwowość jest duża a pieniądze zaczynają parzyć ręce. Na rynku giełdowym przejawia się w zakupach innych firm i zapowiadanych różnych fuzjach. Przykładem mogą być niedawne zakupy spółek TVN i Agory. Nadal w głowach wielu inwestorów i właścicieli tkwi energia yang, używając języka starożytnej chińskiej filozofii i metafizyki. Jest to więc energia męska nastawiona na ciągłą ekspansję, maksymalizację zysków i kursów, emisję nowych akcji, przejmowania spółek, zadłużania się, itp. Niestety ta energia przekroczyła wszelkie proporcje (wynaturzyła się) i musiała zamienić się w przeciwną, żeńską energię yin. Taka jest naturalna kolej rzeczy według chińskiej koncepcji jang i yin.
Ta energia żeńska nie jest ekspansywna i agresywna. Jest ona raczej skierowana do środka i ma za zadanie uzdrawiać oraz przywracać do naturalnych proporcji. Dlatego wyceny spółek i nieruchomości wracają z nieba na ziemię. W normalnym biznesie powinniśmy się skupić na ulepszaniu tego co posiadamy, oszczędzaniu i rzetelnym planowaniu na przyszłość. W życiu prywatnym może się ona przejawić w różnych chorobach, które nam podpowiadają abyśmy zwolnili, wypoczęli i przemyśleli pewne sprawy np. strategie inwestycyjne. Tymczasem wielu inwestorów ciągle funkcjonuje w myśl energii yang z zeszłego roku a efekty ich poczynań mogą być opłakane. Chciałbym bowiem zauważyć, że wszystkie rynki nie tylko rosną, ale często spadają lub są w stagnacji (trend boczny). Woda też ma trzy stany skupienia. Większość analityków o tym zapomina i zaklina wzrosty, zamiast wziąć urlop od tych byczych nastrojów. Czasami taki urlop na danym rynku może trwać bardzo długo tj. kilka lub kilkanaście lat. Oczywiście nie namawiam do siedzenia bezczynnie, bowiem gdzieś tam na innym rynku jest hossa (obecnie rynek ropy naftowej). Aby jednak taką hossę rozpoznać, musi ją coś wywołać. Moim zdaniem może być to cokolwiek. Nie szukałbym tutaj racjonalnych przesłanek, jak to próbuje przekonać nas większość uczestników rynku. Gdzieś wyczytałem, że mogą istnieć przyczyny rzeczywiste (np. wzrost wyników spółek), przyczyny sztuczne (np. komputerowa wyprzedaż akcji) i wyobrażone (np. strach przed stratą czy końcem świata). Dlatego często zdarza się na rynku papierów wartościowych, że akcje są niewiele warte a firma jest w dobrej kondycji. Przyczyną tego może być fakt, że branża źle się kojarzy i jest niemodna. Prędzej czy później ktoś nie podda się grupowemu wyobrażeniu i odkryje tą perełkę. Tym samym przyczyni się do wzrostu wyceny tej firmy. Taka jest natura uczestników rynków, którzy mają czasami stany maniakalno-depresyjne. Tym sposobem znowu doszedłem do punktu, kupować czy czekać na lepsze czasy? Sam od niedawna zacząłem się znów interesować rynkiem mieszkaniowym i na tym przykładzie spróbuję określić, w którym jesteśmy punkcie. Poniżej najważniejsze fakty dotyczące tego rynku.
- Hossę mamy raczej za sobą. Kryzys na rynku kredytów hipotecznych w USA na dobre się zaczął a w Polsce wyceny deweloperów spadły prawie o połowę (patrz WIG-DEWEL).
- Na rynku spadają ceny i zmniejsza się ilość sprzedawanych mieszkań. Podaż powoli przewyższa popyt. Inwestorzy, w tym gros zagranicznych próbują zrealizować zyski ze spekulacji.
- Zmniejsza się ilość udzielanych kredytów hipotecznych i pojawiają się pierwsze problemy ze spłatą tychże kredytów.
- Stopy procentowe w Polsce rosną a nastroje w gospodarce są nie najlepsze.
- Zyski z lokat powoli zrównują się z zyskami z wynajmu mieszkań.
- Złotówka jest bardzo mocna względem walut i stopy procentowe są nadal niższe za granicą, co faworyzuje posiadaczy kredytów hipotecznych w walucie.
Teraz kilka spekulacji, co do rozwoju sytuacji na tym rynku. Na pewno na tym rynku nie ma totalnego kryzysu jak za oceanem. Wydaje się, że „przysłowiową kropką nad i” byłyby bankructwa deweloperów, banków i licytacja zadłużonych mieszkań. Jak na razie do tego scenariusza jeszcze jest daleko, ale pojawiają się pierwsze rysy na obrazie? Brakuje finalnego katalizatora, któryby raptownie przyspieszyłby ten proces. Czy takim katalizatorem mógłby być wzrost stóp procentowych w Szwajcarii i w strefie Euro oraz osłabienie PLN? Warto przypomnieć, że w latach 90-tych dolar amerykański był wyznacznikiem wzrostu cen nieruchomości i jego szczyt zbiegł się z spadkiem cen mieszkań. Wydaję się, że obecnie frank szwajcarski przejął tą rolę. Jest on główną walutą, w której były zaciągane kredyty hipoteczne. Zatem obserwujmy kurs franka szwajcarskiego (jest już blisko mojej prognozy, czyli 2 złotych) oraz patrzmy na ręce tamtejszym bankierom! Innym takim katalizatorem zapowiadającym dalsze spadki cen, mogą być podatki (np. kataster). Także moja ulubiona analiza cykli gospodarczych, podpowiada mi, że czeka nas spowolnienie lub korekta. Przyjmuje się, że rynek mieszkaniowy porusza się w dużym cyklu 18 letnim +/- 3 lata, który składa się z pod-cykli 8-10 letnich. W najbardziej prawdopodobnym scenariuszu dno na tym rynku powinno się pojawić, nie wcześniej niż za 1,5 roku a nie później niż za 4 lata. Patrz także moja ubiegłoroczna prognoza ze stycznia 2007 r. Myślę że minął czas agresywnego kupna na kredyt pod inwestycję oraz sprzedaży przez deweloperów dziur w ziemi (energia yang). Powoli zaczyna się czas kupującego z gotówką przy boku, który potrafi cierpliwie czekać na „wymuszone okazje rynkowe”. Grunt to bardzo dobra inwestycja!!!
Przeczytaj podobne artykuły:
