lut 12 2011
„Wynająć czy kupić mieszkanie?”
Załóżmy, że młody absolwent wyższej uczelni właśnie skończył studia i dostał intratną propozycję pracy w dobrej firmie, z którą wiąże poważne plany na przyszłość. Niestety musi zmienić miejsce zamieszkania. To z kolei rodzi następne pytanie. Czy powinien zdecydować się na wynajem kawalerki, czy też jej kupno? W przypadku kupna zakładamy dalej, że ma odpowiedni kapitał lub bez problemu uzyska kredyt hipoteczny.
Jak to policzyć?
Niektórzy zachodni ekonomiści używają takiej formuły, mianowicie dzielą cenę mieszkania przez roczny zysk z najmu. Jeżeli wynik przekracza 15 to należy wynająć mieszkanie, w przeciwnym wypadku lepiej jest kupić. Oczywiście ta formuła z grubsza powinna działać, gdy rynek jest spokojny i nie ma żadnych gwałtownych turbulencji na rynku lub innych czynników. Wykluczamy w tych wyliczeniach także grę spekulacyjną na przyszły wzrost cen nieruchomości.
Zastanowiła mnie jednak liczba 15?
To jest liczba graniczna oznaczająca, że zwrot z inwestycji w mieszkanie powinien nastąpić najpóźniej po 15 latach. Jak prosto wyliczyć rentowność roczna (nie uwzględniająca reinwestowania zysków) wynosi 6,66%. Osobiście raczej preferuję stopę zwrotu z nieruchomości wynoszącą blisko 10%. Z drugiej strony warto zauważyć, że cena kredytu hipotecznego w PLN jest obecnie w przedziale 6-7%. Przy okazji gdyby ktoś chciał zaciągnąć kredyt w walucie (np. CHF, EUR), to oprocentowanie kredytu składające się z stopy rynkowej i marży banku może wynieść w przedziale 3,5-4%, ale nie należy zapominać o różnicy między ceną zakupu i sprzedaży danej waluty. Obecnie spread walutowy wynosi średnio ponad 6%, a pamiętam jeszcze czasy gdy było to tylko 3%! Jeżeli ktoś nie spłaca tego kredytu w walucie (banki bronią się przed tym), to może doliczyć sobie te ponad 6% do kosztów oprocentowania. To tak jakbym poszedł do kantoru i najpierw sprzedał walutę (potrzebne złotówki na kupno mieszkania) a potem ją z powrotem odkupił w celu spłaty kredytu.
Wracając jednak do głównego tematu wydaje się, że te 6,66% powinniśmy uzyskać także oszczędzając w Polsce. Wolne środki możemy zainwestować bez problemu w korporacyjne obligacje długoterminowe albo trochę z gorszym skutkiem w długoterminowe obligacje skarbowe. Zatem jeśli wynajmującemu nie zwróci się inwestycja najpóźniej po 15 latach, to lepiej ulokować pieniądze w miarę bezpiecznych obligacjach a mieszkanie wynająć od niego. Gdy jest odwrotnie, to przy założeniu stabilnych stóp procentowych warto rozważyć nawet wzięcie kredytu hipotecznego na zakup tej kawalerki, ponieważ koszt ewentualnego najmu z nawiązką pokryje ratę kredytową.
Postanowiłem sprawdzić jak to wygląda na przykładzie kilku miast w Polsce. Posiłkowałem się danymi z raportów publikowanych przez Szybko.pl i Expandera w połowie 2010 roku. Wziąłem pod uwagę zakup lub wynajem 30-metrowej kawalerki w siedmiu miastach. Z podanych stawek najmu zdjąłem 200 zł na wszelakie opłaty eksploatacyjne płatne do spółdzielni lub wspólnoty. Z reguły ujęte są w koszcie najmu i nawet będąc właścicielem musimy je płacić. W ten sposób otrzymałem czysty dochód brutto z najmu przed opodatkowaniem. Podatki pomijam ponieważ inwestując wolne środki w obligacje też zapłacimy podatek. Z drugiej strony istnieją sposoby optymalizacji podatkowej dochodów z najmu jak i obligacji. Poniżej przedstawiam w tabeli moje wyliczenia według danych z połowy 2010 roku.
Biorąc po uwagę wyżej wymienioną formułę, okazuje się że tylko w Katowicach opłacało się kupić tą kawalerkę – rentowność najmu 7,71%. W Łodzi i Wrocławiu nieznacznie przekroczyliśmy ten wskaźnik i byliśmy blisko granicy opłacalności kupna a w pozostałych miastach (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Toruń) należało tylko wynajmować. Oczywiście to tylko uśredniony statystyczny wynik, a na rynku mieszkaniowym najważniejsza jest lokalizacja. Wyniki mogą się więc diametralnie różnić nawet w obrębie danego miasta.
IMHO odpowiedzi powinny w pierwszej kolejności zależeć od sytuacji życiowej absolwenta. Jeśli właśnie się przeprowadza, to niewykluczone, że za rok czy dwa przeprowadzi się znowu.
Po drugie nawet jeśli ma (np. odziedziczony) kapitał na kupno kawalerki, to takie małe mieszkanko wystarczy mu na krótko.
Więc jeśli nie spekuluje na wzrost cen nieruchomości, powinien wynająć mieszkanie jednocześnie inwestując kapitał tak, żeby był w stanie z niego skorzystać za kilka lat, kiedy będzie lepiej zarabiał i kiedy będzie szukał większego mieszkania dla rodziny.
A gdzie Poznań, tej?
To jest tylko przykład odwołujący się do czysto finansowych aspektów. Z drugiej strony nie chodzi tu o wielkość mieszkania (wszystko zależy od zasobności kieszeni), po drugie zawsze można potem takie lokum sprzedać, zamienić lub wynająć dalej. Kwestia jest raczej w tym czy szybciej zaoszczędzimy kupując tą przysłowiową kawalerkę z powodu horrendalnych czynszów (budując kapitał w nieruchomości przy okazji spłaty kredytu) lub też oszczędzając na boku i wynajmując. Spekulacja na wzrost ceny powinna być na drugim miejscu, ale tylko pod takim względem, aby kupić lokum w obiecującej okolicy, żeby jak najmniej stracić w razie kryzysu. Reasumując oba sposoby mogą być równie dobre. Wszystko zależy od okoliczności rynkowych.
Moim zdaniem student powinien kupić kawalerkę i podnająć jeden pokój. Dzięki temu oszczędziłby na czynszu i spłatach kredytu. Warunki miałby podobne do tych przy wynajmie od kogoś. Ale po kilkudziesięciu latach miałby spłacone mieszkanie z którego mógłby osiągać pasywne przychody.
Wszystko się jednak zmienia wraz z przebiegiem życia. Jeśli student za kilka lat założy rodzinę i postara się o kilka dzieci, to wynajem na pewno nie będzie wchodził w grę. Wtedy liczą się inne wartości i każdy dąży do większej stabilności, którą mogą zapewnić tylko własne cztery kąty.
Uważam, że zawsze lepiej jest spłacać mieszkanie sobie niż komuś.
Jestem z Wrocławia, orientuję się na rynku nieruchomości i liczby które podałeś rzeczywiście są realne, choć to bardzo różni się w zależności od dzielnicy.
@michał
Kawalerka to z reguły jeden pokój, trudno więc „podnająć jeden pokój”.
Życie to nie wzór matematyczny. Dobrze zarabiający kawaler w wieku poborowym nie zastanawia się nad przyszością, rodziną, emeryturą. Używa życia. Jeśli ta intratna robota jest na 100% (np tata załatwił) może śmiało brać kredyt i kupować lokal. Jeżeli nie przewiduje się trwałego związania z miejscem nie ma sensu wiązać się kredytem. To tylko kłopot. Z wynajmem jest identycznie. Nie ma sensu płacić komuś rynkowego czynszu (czyli ekwiwalentu spłaty raty kapitałowej z odsetkami plus „odstępne”) mając zamiar mieszkać w tym lokalu przez kilkanaście czy więcej lat, bo wydaje się tyle samo co na spłatę własnego. Utrata pracy/dochodów tak samo wpływa na niespłacalność kredytu jak i czynszu a wtedy twoją chatę mogą zlicytować a z wynajętego eksmitować. I tak źle i tak niedobrze. Co do mitycznego wzrostu wartości nieruchomości – dlaczego w obliczu spadku popytu w rytm spadku przyrostu naturalnego przy jednoczesnym dynamicznym wzroście podaży w rytm kolejnych stawianych w celach biznesowych (a nie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych) zasobów nieruchomości te mają drożeć wbrew wszelkim regułom? To tzw myślenie życzeniowe. Za kilkanaście lat nie będzie komu wynajmować całości zasobów co wymusi spadek czynszów i spadek wartości zasobów. To podpowiada intuicja. No chyba, że zaleje nas fala imigrantów jak Polacy Irlandię.
Moge podac ze w Lodzi jak sie dobrze zakrecisz kawalerka 27 m2 90tys w b.dobrej lokalizacji zly stan. W dobrej- lokalizacji 80tys zly stan. Te 130 tys za kawalerke to jelenie placa.
Lodz dane sa lewe. Kawalerke mozna w dobry miejscu za 90tys kupic a wynajem takiej mozna liczyc 600zl-700zl + oplaty. Mozna liczyc 6-7tys rocznie zysku (zawsze sa jakies wolne przestoje remonty)