sie 24 2009
„Wasze ulice nasze kamienice”
To tytułowe przedwojenne powiedzenie, było ukute przez lokatorów, którzy nie posiadali mieszkań a skarżyli się na wynajmujących Żydów – posiadaczy kamienic. Dzisiaj sytuacja dzięki ustawie o ochronie praw lokatorów jest zgoła odmienna i doprowadza czasami do absurdów w drugą stronę. W związku z brakiem eksmisji niepłacącego lokatora na bruk, najemca powinien miłosiernie utrzymywać tego lokatora, ponieważ naszego państwa nie stać na to. To tak jakbyśmy wypożyczyli komuś samochód i nie otrzymali go z powrotem a nadal musimy płacić za paliwo i ubezpieczenie tego auta!
Następnym takim absurdem są dopłaty do gruntów leżących odłogiem fundowane przez podatników całej Unii Europejskiej. W ten sposób jednym z największych beneficjentów jest rodzina królewska w Anglii. Z obliczeń wynika, że Polska płaci około 26 tysięcy Euro rocznie na utrzymanie tylko tej rodziny! Żyć nie umierać. Tak nawiasem w dawnych latach też grunty leżały odłogiem, ale wynikało to z systemu trójpolówki i braku nawozów sztucznych. Ta część gleby leżała ugorem tylko dlatego, żeby się szybko nie wyjałowiła. Rdzenni Hawajczycy mają powiedzenie, że gdy zadbamy o ziemię to ziemia zatroszczy się o nas. Kiedyś to powiedzenie miało rację bytu, ale dzisiaj nie koniecznie. Przyczyną są państwowe regulacje dotyczące ziemi i obrotu nieruchomościami, które wywróciły wszystko do góry nogami. Ta sytuacja powoduje, że nie mamy taniego i oficjalnego rynku wynajmu mieszkań a niektórzy w świecie głodują z powodu nadmiaru gruntów!
Do czego jednak zmierzam?
Zmierzam mianowicie do odpowiedzi, jaka stopa zwrotu (stopa kapitalizacji) z nieruchomości byłaby satysfakcjonująca w tych dzisiejszych realiach. Dla mnie biorąc w/w uwarunkowania prawne powinna być na poziomie dwu-krotności zwykłej lokaty. Biorąc np. lokatę oszczędnościową ostatnio oferowaną przez Polbank (6,5 % rocznie z dzienną kapitalizacją odsetek i możliwością legalnego ominięcia podatku Belki) to mamy rentowność na poziomie dwucyfrowym. Jeszcze innym wyznacznikiem opłacalności inwestycji w nieruchomości jest całkowity zwrot maksymalnie do 10 lat. Jeżeli z rachunków tak nie wychodzi, to lepiej poszukać sobie innej okazji inwestycyjnej. W przypadku kupna za pożyczone pieniądze, to całkowity koszt raty kredytowej powinien ponieść przyszły najemca i najlepiej, aby coś jeszcze zostało na czysto. Oczywiście ciężko jest znaleźć takie nieruchomości, ale czasami jest to możliwe. Niektórzy twierdzą, że nie warto się przejmować wysokością czynszu uzyskiwanego z nieruchomości, przecież na pewno wzrośnie wartość całej nieruchomości – kapitału. Na pewno istnieje taka możliwość, ale równie dobrze ceny mogą polecieć na łeb i szyję (np. po zatwierdzaniu nowego niekorzystnego planu zagospodarowania przestrzennego danego terenu). Jeżeli będziemy zmuszeni w tym momencie sprzedać nieruchomość, to możemy nie odzyskać nawet zainwestowanego kapitału. Dlatego też zadowalająca stopa zwrotu z wynajmu nieruchomości jest swoistą polisą ubezpieczeniową, gdy ceny nie wzrosną lub nawet zmaleją.
W co jednak zainwestować, gdy nie chcemy kupować nieruchomości i mieć na głowie kłopotliwego lokatora i niesprawiedliwej ustawy?
Na zachodzie możemy inwestować w tzw. REIT (Real Estate investment Trust), które mają korzystne regulacje podatkowe. W Polsce takich instrumentów nie ma, ale mamy do wyboru certyfikaty zwykłych funduszy inwestycyjnych lokujących środki w nieruchomości (np. Arka Nieruchomości, BPH Nieruchomości). Tutaj mamy za to do czynienia z innymi czynnikami ryzyka, np.
• Pobieranie dość wysokiej doli za zarządzanie i obsługę funduszu,
• Nie do końca jasne kryteria wyceny nieruchomości znajdujących się w portfelu,
• Ryzyko kursowe związane z umowami najmu w walutach obcych.
Obecnie te fundusze notowane są z dużym dyskontem, nawet do 50% poniżej wartości aktywów przypadających na jeden certyfikat notowany na giełdzie. Po ostatnim spektakularnym odrabianiu strat na akcjach developerów, byłaby to następna okazja do zakupu!? Cóż zobaczymy, rynek jak zwykle zweryfikuje wszystko.
Artykuł czeka na komentarz - napisz, co o tym sądzisz?
