ABC inwestowania Finanse osobiste

Ponieważ korzystam od lat rozsądnie z bankowych kredytów hipotecznych i nawet w bliskiej przyszłości zamierzam wziąć następny taki kredyt, postanowiłem więc zgodnie ze złożoną deklaracją przedstawić mój punkt widzenia na zaprezentowane poniżej przez czytelnika Krzysztofa pytania lub wątpliwości.

Regularnie czytam Pana bloga, którego zresztą bardzo sobie cenię. Ostatnio przeczytałem artykuł z 28 stycznia „Szybka spłata kredytu”. Zachwala Pan w nim kredyt hipoteczny z mechanizmem bilansującym. Pisze Pan, że sam z niego korzysta i że nie wyobraża sobie kredytu o sztywnych ratach. Sam rozważam zaciągnięcie takiego kredytu pod zakup nieruchomości (150 tys zł) na okres 20 lat, jednak zastanawiam się czy to się naprawdę opłaca? Czy nie jest to tylko polityka promocyjna dla banku a żadna korzyść ekonomiczna dla przeciętnego obywatela? Przykładowo w PKO BP oprocentowanie jest wyższe o 0,5 pkt procentowego, zaś PKO BP, gdzie oprocentowanie jest wyższe tylko 0,5 pkt procentowego może mieć sens. Suma summarum wszystko trzeba przeliczyć i negocjować z bankami warunki kredytowe, oczywiście jeżeli posiadamy silną pozycję przetargową – dobrą zdolność i historię kredytową.

Druga część wątpliwości czytelnika dotyczy opłacalności kredytu złotowego względem walutowego.

Moim zdaniem opłacalność kredytów walutowych dla klientów, którzy nie zarabiają w danej walucie i nie spłacają go także w tej walucie już się dosyć pogorszyła w stosunku do minionych lat, chociaż na starcie wygląda to jeszcze korzystnie.

Gdy ja brałem taki kredyt walutowy, to oprocentowanie kredytów złotowych było dwucyfrowe a oprocentowanie kredytów walutowych jednocyfrowe, a spread walutowy wahał się w przedziale 2-3%! W tamtych warunkach byłem na starcie do przodu ponieważ kurs waluty musiałaby wzrosnąć prawie 100% (po uwzględnieniu tego spreadu, czyli różnic kursowych między ceną kupna i zakupu waluty) i wtedy zrównałbym się opłacalnością z kredytem w złotówkach. To był ogromny bufor bezpieczeństwa, który chronił mnie, gdyby kurs ruszył w niepożądanym kierunku. Dzisiaj niestety ten spread walutowy dochodzi do 5-6 %, a były przypadki że przekraczał 12%!!! Są to prawdziwe żniwa dla branży lichwiarskiej i nie bez powodu blokowana jest inicjatywa ustawodawcza Wicepremiera Pawlaka, aby obniżyć lub zlikwidować te spready i zastąpić je np. średnim kursem NBP. Biorąc zatem dzisiaj kredyt walutowy w przysłowiowych frankach szwajcarskich, to per saldo muszę ująć w tych 2,5% oprocentowania spread walutowy wynoszący dzisiaj blisko 6% oraz ponosić ryzyko kursowe. Natomiast kredytu hipoteczny w złotówkach można otrzymać już w granicach 5,5-6% i to bez żadnego ryzyka walutowego!

Dla tych co nie rozumieją do końca, jak działa ten spread walutowy, wyjaśnię to na uproszczonym przykładzie propozycji czytelnika, tj. zaciągnięcia 150 tys. zł kredytu na okres 20 lat. Korzystając z znalezionego kalkulatora walutowego w sieci, można wyliczyć, że w kredycie złotówkowym (wariant rat malejących, kapitalizacji miesięcznej, bez prowizji i stałym oprocentowaniu 5,5 %) musimy oddać bankierowi 232 844 zł.

Co się dzieje gdy bierzemy na tą kwotę kredyt walutowy w CHF?

Po pierwsze bankier sprawdza tabelę bankową, gdzie obecnie kurs zakupu franka w zaokrągleniu wynosi 3,00 a kurs sprzedaży 3,18 (vide PKO BP). Potem dzieli 150 tysięcy złotych przez 3,00 (kurs zakupu) i otrzymujemy kwotę 50 tysięcy CHF do spłaty. Do tej sumy dodajemy odsetki w wysokości 2,5% (przy takich samych pozostałych warunkach jak w kredycie złotowym) i mnożymy przez kurs 3,18 (kurs sprzedaży), co daje nam sumę do oddania w zaokrągleniu 198 916 zł. Różnica na plus jest widoczna, ale gdy kurs franka wzrośnie o blisko 60 groszy (około 20 %) i pozostanie w tych przedziałach, to już zaczynamy tracić!

Tym sposobem doszedłem do pytania czy frank bez końca będzie się umacniał?

Może bez końca na pewno nie, ale osobiście obstawiam, że ta waluta jak „bezpieczna przystań” w długoterminowym trendzie raczej będzie się umacniała do złotówki. Dziura budżetowa już daje się we znaki i ofermy z OFE będą musiały ją w części pokryć;-) Druga rzecz prędzej obstawiałbym upadek dolara lub euro, ze względu na dodruk pieniądza lub rozpad europejskiej unii walutowej. Może w tym wypadku taka spekulacja by się powiodła. Co do wymiany pieniądza, to na razie sprawa jest otwarta. Moim zdaniem w przypadku takiej zamiany, oszczędzający raczej powinni stracić a zarobi państwo-największy dłużnik w złotówkach (zmniejszenie zobowiązań) i inni mający takie długi.

Na tym kończę i oczywiście nie mogę udzielić jednoznacznej odpowiedzi na tytułowe pytanie a ryzyko każdy musi ocenić sam biorąc pod uwagę swój standing finansowy.

Tagi: Kalkulator kredytowy, mBank, MultiBank, PKO PB, Rachunek bilansujący, Spread walutowy, Średni kurs NBP, Waldemar Pawlak, Wziąć kredyt walutowy, Zadłużyć się we franku, Zdolność kredytowa

Trackback URI | RSS komentarzy