lut 12 2011
Wynająć czy kupić mieszkanie?
Załóżmy, że młody absolwent wyższej uczelni właśnie skończył studia i dostał intratną propozycję pracy w dobrej firmie, z którą wiąże poważne plany na przyszłość. Niestety musi zmienić miejsce zamieszkania. To z kolei rodzi następne pytanie. Czy powinien zdecydować się na wynajem kawalerki, czy też jej kupno? W przypadku kupna zakładamy dalej, że ma odpowiedni kapitał lub bez problemu uzyska kredyt hipoteczny.
Jak to policzyć?
Niektórzy zachodni ekonomiści używają takiej formuły, mianowicie dzielą cenę mieszkania przez roczny zysk z najmu. Jeżeli wynik przekracza 15 to należy wynająć mieszkanie, w przeciwnym wypadku lepiej jest kupić. Oczywiście ta formuła z grubsza powinna działać, gdy rynek jest spokojny i nie ma żadnych gwałtownych turbulencji na rynku lub innych czynników. Wykluczamy w tych wyliczeniach także grę spekulacyjną na przyszły wzrost cen nieruchomości.
Zastanowiła mnie jednak liczba 15?
To jest liczba graniczna oznaczająca, że zwrot z inwestycji w mieszkanie powinien nastąpić najpóźniej po 15 latach. Jak prosto wyliczyć rentowność roczna (nie uwzględniająca reinwestowania zysków) wynosi 6,66%. Osobiście raczej preferuję stopę zwrotu z nieruchomości wynoszącą blisko 10%. Z drugiej strony warto zauważyć, że cena kredytu hipotecznego w PLN jest obecnie w przedziale 6-7%. Przy okazji gdyby ktoś chciał zaciągnąć kredyt w walucie (np. CHF, EUR), to oprocentowanie kredytu składające się z stopy rynkowej i marży banku może wynieść w przedziale 3,5-4%, ale nie należy zapominać o różnicy między ceną zakupu i sprzedaży danej waluty. Obecnie spread walutowy wynosi średnio ponad 6%, a pamiętam jeszcze czasy gdy było to tylko 3%! Jeżeli ktoś nie spłaca tego kredytu w walucie (banki bronią się przed tym), to może doliczyć sobie te ponad 6% do kosztów oprocentowania. To tak jakbym poszedł do kantoru i najpierw sprzedał walutę (potrzebne złotówki na kupno mieszkania) a potem ją z powrotem odkupił w celu spłaty kredytu.
Wracając jednak do głównego tematu wydaje się, że te 6,66% powinniśmy uzyskać także oszczędzając w Polsce. Wolne środki możemy zainwestować bez problemu w korporacyjne obligacje długoterminowe albo trochę z gorszym skutkiem w długoterminowe obligacje skarbowe. Zatem jeśli wynajmującemu nie zwróci się inwestycja najpóźniej po 15 latach, to lepiej ulokować pieniądze w miarę bezpiecznych obligacjach a mieszkanie wynająć od niego. Gdy jest odwrotnie, to przy założeniu stabilnych stóp procentowych warto rozważyć nawet wzięcie kredytu hipotecznego na zakup tej kawalerki, ponieważ koszt ewentualnego najmu z nawiązką pokryje ratę kredytową.
Postanowiłem sprawdzić jak to wygląda na przykładzie kilku miast w Polsce. Posiłkowałem się danymi z raportów publikowanych przez Szybko.pl i Expandera w połowie 2010 roku. Wziąłem pod uwagę zakup lub wynajem 30-metrowej kawalerki w siedmiu miastach. Z podanych stawek najmu zdjąłem 200 zł na wszelakie opłaty eksploatacyjne płatne do spółdzielni lub wspólnoty. Z reguły ujęte są w koszcie najmu i nawet będąc właścicielem musimy je płacić. W ten sposób otrzymałem czysty dochód brutto z najmu przed opodatkowaniem. Podatki pomijam ponieważ inwestując wolne środki w obligacje też zapłacimy podatek. Z drugiej strony istnieją sposoby optymalizacji podatkowej dochodów z najmu jak i obligacji. Poniżej przedstawiam w tabeli moje wyliczenia według danych z połowy 2010 roku.
Biorąc po uwagę wyżej wymienioną formułę, okazuje się że tylko w Katowicach opłacało się kupić tą kawalerkę – rentowność najmu 7,71%. W Łodzi i Wrocławiu nieznacznie przekroczyliśmy ten wskaźnik i byliśmy blisko granicy opłacalności kupna a w pozostałych miastach (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Toruń) należało tylko wynajmować. Oczywiście to tylko uśredniony statystyczny wynik, a na rynku mieszkaniowym najważniejsza jest lokalizacja. Wyniki mogą się więc diametralnie różnić nawet w obrębie danego miasta.
Przeczytaj podobne artykuły:
IMHO odpowiedzi powinny w pierwszej kolejności zależeć od sytuacji życiowej absolwenta. Jeśli właśnie się przeprowadza, to niewykluczone, że za rok czy dwa przeprowadzi się znowu.
Po drugie nawet jeśli ma (np. odziedziczony) kapitał na kupno kawalerki, to takie małe mieszkanko wystarczy mu na krótko.
Więc jeśli nie spekuluje na wzrost cen nieruchomości, powinien wynająć mieszkanie jednocześnie inwestując kapitał tak, żeby był w stanie z niego skorzystać za kilka lat, kiedy będzie lepiej zarabiał i kiedy będzie szukał większego mieszkania dla rodziny.
A gdzie Poznań, tej?
To jest tylko przykład odwołujący się do czysto finansowych aspektów. Z drugiej strony nie chodzi tu o wielkość mieszkania (wszystko zależy od zasobności kieszeni), po drugie zawsze można potem takie lokum sprzedać, zamienić lub wynająć dalej. Kwestia jest raczej w tym czy szybciej zaoszczędzimy kupując tą przysłowiową kawalerkę z powodu horrendalnych czynszów (budując kapitał w nieruchomości przy okazji spłaty kredytu) lub też oszczędzając na boku i wynajmując. Spekulacja na wzrost ceny powinna być na drugim miejscu, ale tylko pod takim względem, aby kupić lokum w obiecującej okolicy, żeby jak najmniej stracić w razie kryzysu. Reasumując oba sposoby mogą być równie dobre. Wszystko zależy od okoliczności rynkowych.
Arkadiusz ostatnio napisał..„Wynająć czy kupić mieszkanie”
Moim zdaniem student powinien kupić kawalerkę i podnająć jeden pokój. Dzięki temu oszczędziłby na czynszu i spłatach kredytu. Warunki miałby podobne do tych przy wynajmie od kogoś. Ale po kilkudziesięciu latach miałby spłacone mieszkanie z którego mógłby osiągać pasywne przychody.
Wszystko się jednak zmienia wraz z przebiegiem życia. Jeśli student za kilka lat założy rodzinę i postara się o kilka dzieci, to wynajem na pewno nie będzie wchodził w grę. Wtedy liczą się inne wartości i każdy dąży do większej stabilności, którą mogą zapewnić tylko własne cztery kąty.
Uważam, że zawsze lepiej jest spłacać mieszkanie sobie niż komuś.
Jestem z Wrocławia, orientuję się na rynku nieruchomości i liczby które podałeś rzeczywiście są realne, choć to bardzo różni się w zależności od dzielnicy.
Zbyszek Cashflow ostatnio napisał..Kto gra w Cashflow
@michał
Kawalerka to z reguły jeden pokój, trudno więc „podnająć jeden pokój”.
Życie to nie wzór matematyczny. Dobrze zarabiający kawaler w wieku poborowym nie zastanawia się nad przyszością, rodziną, emeryturą. Używa życia. Jeśli ta intratna robota jest na 100% (np tata załatwił) może śmiało brać kredyt i kupować lokal. Jeżeli nie przewiduje się trwałego związania z miejscem nie ma sensu wiązać się kredytem. To tylko kłopot. Z wynajmem jest identycznie. Nie ma sensu płacić komuś rynkowego czynszu (czyli ekwiwalentu spłaty raty kapitałowej z odsetkami plus „odstępne”) mając zamiar mieszkać w tym lokalu przez kilkanaście czy więcej lat, bo wydaje się tyle samo co na spłatę własnego. Utrata pracy/dochodów tak samo wpływa na niespłacalność kredytu jak i czynszu a wtedy twoją chatę mogą zlicytować a z wynajętego eksmitować. I tak źle i tak niedobrze. Co do mitycznego wzrostu wartości nieruchomości – dlaczego w obliczu spadku popytu w rytm spadku przyrostu naturalnego przy jednoczesnym dynamicznym wzroście podaży w rytm kolejnych stawianych w celach biznesowych (a nie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych) zasobów nieruchomości te mają drożeć wbrew wszelkim regułom? To tzw myślenie życzeniowe. Za kilkanaście lat nie będzie komu wynajmować całości zasobów co wymusi spadek czynszów i spadek wartości zasobów. To podpowiada intuicja. No chyba, że zaleje nas fala imigrantów jak Polacy Irlandię.
Moge podac ze w Lodzi jak sie dobrze zakrecisz kawalerka 27 m2 90tys w b.dobrej lokalizacji zly stan. W dobrej- lokalizacji 80tys zly stan. Te 130 tys za kawalerke to jelenie placa.
Lodz dane sa lewe. Kawalerke mozna w dobry miejscu za 90tys kupic a wynajem takiej mozna liczyc 600zl-700zl + oplaty. Mozna liczyc 6-7tys rocznie zysku (zawsze sa jakies wolne przestoje remonty)
Jeśli tylko mamy wystarczająca zdolnośc kredytową, to kupno mieszkania na kredyt będzie na pewno najbardziej optymalnym rozwiązaniem.
Pieniądze wpakowane w wynajem to przecież strata – tak na dłuższą metę. Jesli tylko zarobki pozwalają na kredyt to zdecydowanie należy „pójść tą drogą”. Życzmy sobie jeszcze aby wszyscy absolwenci uczelni mogli być na starcie zawodowej kariery wiarygodnymi kredytobiorcami.
Bardzo ciekawe zagadnienie pomimo wyników wyliczeń osobiście wolałbym kupić na własność. Zawsze jest to poczucie posiadania majątku, czasem oczywiście bardzo złudne.
ja polecam póki co wynająć mieszkanie, przy obecnie spadających cenach i ograniczonym programie dofinansowywania mieszkań, przy ograniczonej akcji kredytowej banków duzo bezpieczniej będzie wynająć mieszkanie i poczekać na lepsze czasy
Mieszkania ostatnio napisał..Wynajme mieszkanie w centrum Poznania
Nigdy nie wzięłabym kredytu na mieszkanie do 100 000.
Dwa lata za granicą, max 3 i za gotówkę można kupić takie mieszkanie i mówię o pojedynczej osobie, bo jak jedzie para, to już bajka.
Do kredytu trzeba mieć głowę i nerwy. Są szachiści ekonomiczni, w dniu podpisana umowy o kredyt, już widzą, co będzie za 30 lat.
Ja nie
Tylko zastanawia mnie jedno – czy kupowanie kawalerek na kredyt ma w ogóle sens? Przecież prędzej czy później kawalerka będzie za mała, a wtedy pozostanie nam szukanie kolejnego mieszkania i sprzedaż lub wynajem kawalerki. Ja nie zdecydowałabym się na zakup kawalerki na kredyt. Zdecydowanie bardziej też odpowiada mi wizja jagny… Wizja 30 lat z przymusem spłacania rat przyprawia mnie o dreszcze… Sama widzę po rodzicach, że to, co było aktualne 10 czy 15 lat temu teraz już nie jest. A biorąc kredyt trzeba wziąć pod uwagę różne sytuacje losowe, które mogą się zdarzyć po drodze.
W dyskusji wynajmować czy kupować mieszkanie pomija się bardzo ważny aspekt – ryzyko. Przemawia ono jednak za kupnem. Tak czy tak musimy gdzieś mieszkać. Ceny mieszkań jak i najmu zmianiają się w czasie (nie zawsze idą w jednym kierynku). Jest to nie do przewidzenia w jakim stopniu i jakim kierunku to się zmieni. Kupując mieszkanie otrzymujemy coś bardzo ważnego – rezerwację ceny oraz optymalizajcę podatkową. Może na przykładzie:
GDY WYNAJMUJEMY:
- ryzyko pustostanów oraz podatek od wynajmu, właściciel mieszkania wlicza w czynsz (odstępne). Czyli płacimy generalnie podatek oraz potencjalny pustostan, pomimo że przecież my, jako osoba, mieszkamy przez 12 miesięcy w roku (tylko być może w różnych mieszkaniach). Czynsz może wzrostnąć albo spaść, a my musimy podążać za tym kursem, bo musimy gdzieś mieszkać.
GDY KUPIMY
- nie ma mowy o pustostanach jak i o podatku od wynajmu. Cena nam się już nie zmieni. Być może, ceny spadną, więc potencjalnie stracimy (moglibyśmy zapłacić mniej w przyszłości). Ale jedno jest pewne. Płacimy w miarę stałę raty kredytowe (choć to niestety też zmienna:) i najważniejsze – cena jest zdyskontowana w perspektywie 20-25 lat spłaty kredytu.
Co do elastyczności. Przeprowadzałem się kilka razy, do różnych miast. W każdym poprzednim kupowałem mieszkanie, a potem wynajmowałem w nowym. To na prawdę nie jest problem i nie wpływa na ‚elastyczność’ znacząco. To raczej stan umysłu. Prawda jest taka, że wielu wmawia sobie, że nie ruszy się do innego miasta, bo ‚ma mieszkanie na własność’. Ale to zawsze są wymówki. Znam wielu, którym tonie przeszkadza, jak i wielu, którzy pomimo nieposiadania mieszkania, nie są w stanie wyjechać za dobrą pracą.
Za i przeciw wynajmowaniu/kupnie jest chyba tyle, ilu jest ludzi ze zdolnością kredytową (pozostali nie mają wyjścia i wynajmują). Każdy musi sobie odpowiedzieć, na czym mu zależy (niższe opłaty, rezerwacja ceny, spekulacja na wzrost wartości, czy własny kąt). W moim przypadku, po prostu w pewnym momencie miałe dość tułaczki i kupiłem mieszkanie. To był piękny okres. Ale teraz wynajmuję i też jest dobrze.
Dla niezdecydowanych czy kredyt czy kupno mieszkania. Może rozważcie coś pośredniego (bo strach przed kredytem jest przemożny i zrozumiały – sam nie spalem po nocach przy pierwszym). Może uskładajcie duży wkład własny a na resztę weźcie kredyt. Wtedy sen spokojniejszy (choć to wciąż kredyt) a na własne M nie trzeba czekać całe życie. Niech każdy sobie wybierze tak, żeby było konfortowo.
Jeszcze jedna rzecz mnie udeżyła w wypowiedziach. Zdecydowana przewaga zwolennników wynajmu. Nie tyko z resztą na tym forum. Wynajmowanie jest w modzie. Jeszcze 10 lat temu było odwrotnie. I tu zapala mi się czerwona lampka, zgodnie z zasadą, rób rzeczy przeciwne do wszystkich. Reasumując, jeśli wszyscy chcą wynajmować, to warto kupić…
Ale to tylko moja opinia. Nie dajmy się zwariować
No ja podjąłem ryzyko i kupiłem mieszkanie. Co prawda zapłaciłem przystępną cenę za metr (patrząc z perspektywy cen z ostatnich 5 lat). Niemniej dysonans po zakupowy mam ogromny, a minęły już 3 miesiące
Lepiej kupić w końcu można wynająć i zamieszkać gdzieś indziej a nieruchomość to nieruchomość. Mi znudziło się tułanie po obcych mieszkaniach. Dzięki kredytowi w skoku Chmielewskiego po latach zamieszkam na własnych czterech kątach.
Jak się ma możliwości to,lepiej kupić. W innym przypadku pozostaje wynajem.
Roman ostatnio napisał..Umowa najmu – jak przygotować umowę
No jasne, że lepiej kupić mieszkanie niż wynajmować, ale trzeba mieć jeszcze za co. Myślę, że taki zwykły absolwent studiów bez pomocy rodziców może zapomnieć o kupnie mieszkania. Inwestowanie w nieruchomości zawsze się zwróci.
Krysia ostatnio napisał..Tanie mieszkanie Zamość
Kiedyś byłam zdecydowanie za wynajmem, teraz jednak wolę kupić