gru 14 2011
Własny dom lub mieszkanie
Większość z nas staje kiedyś przed dylematem posiadania własnych czterech kątów. Ci, którzy dziedziczą lub otrzymują umową darowizny mieszkanie albo dom problem mają z głowy. Czasami spotyka się także wynajem mieszkania z opcją wykupu na własność, jak chociażby w przypadku otrzymania mieszkania z zasobów komunalnych. Pozostałym pozostaje wybór między kupnem i budową, albo coś pośrodku. Decyzja nie jest łatwa i jest to zwykle inwestycja życia. Pomyłka w tej kwestii jest bardzo bolesna, czego doświadczyłem również na własnej skórze.
Dla mnie przy podejmowaniu takiej decyzji najważniejszymi cechami branymi pod uwagę są: bezpieczeństwo, bezpieczeństwo i jeszcze raz bezpieczeństwo!!!
- Dlatego na pierwszym miejscu wybrałbym kupno gotowego lokum do zamieszkania (ewentualnie do małego remontu) z rynku wtórnego lub od dewelopera.
- Na drugim miejscu rozważałbym budowę domu systemem gospodarczym. W tym wypadku najpierw kupiłbym działkę a potem budowałbym dom przy pomocy firmy budowlanej.
- W trzecim najbardziej ryzykownym wariancie ewentualnie zdecydowałbym się kupić swoje lokum od prześwietlonego dewelopera w ostatniej fazie zaawansowania budowy. Tutaj warunkiem transakcji byłaby jedyna hipoteka na tej docelowej nieruchomości, ewentualnie mógłby to być także rachunek powierniczy zamknięty – pieniądze wpłyną na konto dewelopera tylko po zawarciu transakcji sprzedaży oddanej do użytku nieruchomości.
Za to nigdy, przenigdy nie zdecydowałbym się na kupno przysłowiowej „dziury w ziemi”!
Z resztą sami bankowcy przyznają, że na rynkach rozwiniętych nie buduje się dużo nieruchomości za pieniądze klientów. Moim zdaniem jest to zalegalizowany system argentyński! Poniżej przedstawiam definicję tego systemu.
System argentyński (konsorcjalny) polega na samofinansowaniu się konsumentów w ramach utworzonej grupy. Oznacza to, że pewna liczba osób podpisuje z konsorcjum umowę i wpłaca na jego rzecz określoną sumę pieniędzy (z reguły jest to system ratalny) stając się tym samym uczestnikami systemu. Część kwoty otrzymuje jego organizator – na pokrycie kosztów administracyjnych oraz realizację zysku – pozostała zaś reszta pieniędzy powinna być przeznaczona na przyznawanie towarów (np. mieszkań, samochodów) członkom konsorcjum bądź udzielanie im pożyczek. Warto wspomnieć , że z tego systemu wywodzą się także spółdzielcze kasy oszczędnościowe (SKOK-i) i kasy zapomogowe.
Z resztą ostatnio uchwalona została ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego próbuje udoskonalić ten system. Ustawa stanowi, ze wpłacane pieniądze nie będą środkami obrotowymi dewelopera i w razie upadłości będą na specjalnych rachunkach powierniczych. Będą to rachunki powiernicze zamknięte (najbezpieczniejsze – wypłata środków na końcu) i otwarte – z których wypłaty będą następowały po realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Ten ostatni typ rachunków znając życie będzie preferowany i tak naprawdę nie zapewnia dużego bezpieczeństwa nabywcy.
To bank w porozumieniu z deweloperem będzie określał warunki tego rachunku powierniczego a ryzyko klienta będzie na ostatnim miejscu. Istnieje także duże niebezpieczeństwo plajty całej inwestycji w razie rezygnacji kilku klientów i zwrocie im kwot z rachunku powierniczego. Oczywiście można szukać kolejnych nabywców, ale kto poniesie rosnące koszty inwestycji? W międzyczasie dany deweloper może być zmuszony wziąć kredyt pod hipotekę budowanych nieruchomości, aby ratować płynność. W końcowym efekcie bank może wypowiedzieć umowę tego rachunku i cały domek z kart runie.
Praktyka jak zwykle pokaże wszystkie plusy i minusy tego typu rozwiązań. Oczywiście te zabezpieczenia w postaci rachunków powierniczych i przymusu zawierania umów w formie aktu notarialnego będą kosztować, więc deweloperzy prawdopodobnie przerzucą je na barki klienta. Z resztą większość kupujących „dziurę w ziemi” wybiera tą najbardziej ryzykowną opcję, bo jest z reguły najtańsza i rozkłada ten ciężar finansowy na lata. Aby się jednak wszystko udało, nabywcy powinni przed podpisaniem umowy bardzo dobrze sprawdzić dewelopera a potem dopiero liczyć na swoje szczęście. Czy jednak potrafią to zrobić? To już jest temat na inny artykuł.
Przeczytaj podobne artykuły:
Tak, własny dom to zarówno marzenie sporej części społeczeństwa, jak i jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Bardzo wiele rzeczy może teoretycznie pójść nie tak. Zarówno przy kupnie jak i budowie. Tyle przecież ostatnio słyszało się o ludziach budujących domy które kilka lat później niszczyła powódź, czy o tym oszustwach deweloperów.
Jest też inna sprawa, nie pamiętam już za bardzo, ale gdzieś czytałem o sensie kupna mieszkania. Sprawa była porównywana jako pożyczka czyli kredyt na powiedzmy 30 lat, a wynajem mieszkania i inwestowanie różnicy w koszcie. Tutaj pojawia się problem nie pamiętam rodzaju inwestycji
Raczej coś bardziej ryzykownego niż lokata, jednak efekt był druzgoczący na rzecz wynajmu.
Mam jednak wrażenie, że to był artykuł sponsorowany, bo kto z nas dobrze się czuje na wynajmowanym mieszkaniu, a co dopiero przez 30 lat.
I faktycznie bardzo ciekawie wyglądają takie formy mieszkań spółdzielczych. Gdzie wpierw wpłacamy pewną kwotę (10-50 tyś zł). A resztę spłacamy bezpośrednio spółdzielni wraz z czynszem.
Sebastian Cezary ostatnio napisał..Oszczędzanie, oszczędności, oj bida
niestety kredyty hipoteczne napędzają spekulacje na rynku nieruchomości, przez to ceny są oderwane od rzeczywistości.