kwi 17 2012
W długim terminie wszyscy będziemy martwi
John Maynard Keynes – słynny ekonomista – zasłynął tym tytułowym powiedzonkiem. Zawsze wraca ono do mnie jak bumerang, kiedy czytam długoterminowe prognozy na dowolny temat. Kiedyś nawet płacono mi za robienie takich prognoz dla banków, akcjonariuszy, itd. Tak naprawdę, to prognozy długoterminowe prawie wcale się nie sprawdzają! Można to wytłumaczyć bardzo prosto i racjonalnie – za dużo zmiennych!
Skoro jednak jest zapotrzebowanie na taką zabawę, to jest także grono wszelakiej maści przepowiadaczy. Nasz racjonalny umysł i świat domaga się dowodów i liczb. Przykładowo nie możemy powiedzieć klientowi, który przynosi ciężko zapracowane pieniądze do funduszu inwestycyjnego lub doradcy inwestycyjnego, że inwestujemy na podstawie naszego „wyczucia rynku”. Słysząc to, prawdopodobnie odszedłby szybko z pieniędzmi do konkurencji. Kiedy jednak przedstawimy mu świetliste prognozy poparte danymi historycznymi to już sprawy mają się zgoła inaczej, chociaż tak naprawdę niczego nie wnoszą do sprawy!
Niedawno przeczytałem długoterminową prognozę dotyczącą rynku mieszkaniowego i zarabiania na wynajmie. Autor zestawił dwie zmienne: demograficzny popyt na mieszkania i ilość oddawanych mieszkań do użytku w poszczególnych latach. Na podstawie takiej korelacji powstała długoterminowa prognoza, że mieszkania będą tylko tanieć w przeciągu 20 następnych lat i nie warto w nie inwestować! Ależ to była piękna, prosta i przekonująca długoterminowa prognoza dla większości czytelników, sądząc po licznych komentarzach do tego tekstu;-) Często akceptacja takich prognoz wynika z naszego z góry ugruntowanego poglądu na dany temat lub z braku własnych doświadczeń w tej dziedzinie! Ciężko jest wyjść poza swoje ramy!
A teraz dołożę swoje trzy grosze okiem praktyka do tej w/w prognozy, które mogą potwierdzać jak i zaprzeczać temu prognozowanemu trendowi na rynku mieszkaniowym:
- Nie wiemy czy w następnych latach będzie inflacja czy może deflacja?
- Czy ceny mieszkań spadną poniżej kosztów wytworzenia?
- Kiedy trend powiększania się ilości gospodarstw jednoosobowych zostanie powstrzymany?
- Jak będzie polityka imigracyjna do Polski w stosunku do cudzoziemców?
- Jaki będzie wzrost gospodarczy kraju?
- Kiedy zostanie wprowadzony podatek katastralny w kraju?
- Czy zmniejszy się dostępność kredytów w przeciągu następnej dekady?
- Czy zanotujemy skażenie radioaktywne lub gigantyczne klęski żywiołowe na skalę krajową lub regionalną?
- Jakie zmiany technologiczne nastąpią w budowaniu nowych mieszkań?
- Polska będzie zaangażowana w konflikty zbrojne?
- Jak będzie kształtować się mobilność obywateli za pracą w następnych latach?
- Czy zostaną wprowadzone surowe normy środowiskowe w przypadku budowania nowych mieszkań?
Tak naprawdę to mógłbym prawie bez końca dodawać różne zmienne a wtedy najlepszy komputer nie poradziłby sobie z tym zadaniem wróżenia z fusów. Dlatego można spokojnie obejść się bez prognoz długoterminowych a co najwyżej posiłkować się prognozami krótkoterminowymi!
Moim zdaniem najważniejszy jest szybki zwrot całego zainwestowanego kapitału i szybkie wycofywanie się z nietrafionych inwestycji (nasze początkowe założenia wcale się nie sprawdzają). Tylko w ten sposób ograniczamy w maksymalny sposób ryzyko, bo horyzont inwestycji się skraca. Kiedy zatem kupimy mieszkanie, które zwróci nam się z wynajmu w przeciągu 8-10 lat, to nawet 30% spadek ceny wartości nieruchomości nie zabija naszej inwestycji! Odwrotnie wyglądałaby sytuacja tej inwestycji po 8-10 latach, kiedy kupiliśmy mieszkanie, które ma stopę kapitalizacji w wysokości 4%! Chcąc zarobić w miarę bezpiecznie na dowolnym rynku, trzeba szukać okazji inwestycyjnych a nie zadowalać się średnimi stopami zwrotu. Zresztą nawet w głębokim kryzysie pewne lokalizacje będą poszukiwane i cenione – gdzieś trzeba mieszkać. Tak samo jest podczas bessy – pewne akcje dadzą nam zarobić.
Przeczytaj podobne artykuły:
pewne to jest śmierć i podatki i to że żaden trend nie trwa wiecznie
a na giełdzie to rację ma mniejszość , a ogół się myli jedynie podczas silnej hossy wybaczane są błędy inwestycyjne
inwestor ostatnio napisał..Hiszpania w kłopotach
Świetny artykuł. Dziękuję.
a może lepiej postawić na prognozy średnioterminowe?
Co do artykułu, to pewnie mowa o tym napisanym przez wykresy giełdowe i
no cóż, ten artykuł wniósł dane, odpowiednie ich uporządkowanie.
Czytany przed chwilą dokładanie odwrotnie.
Poza tym cytowany przez Pana artykuł zawierał dane fundamentalne długoterminowo wpływające na wycenę danego waloru w tym wypadku była to cena m2, natomiast część dorzuconych przez Pana zmiennych ma charakter krótkoterminowy chwilowo powodując korekty w głównym trendzie.
Pozdrawiam
Risk and Profit – Inwestycje w akcje ostatnio napisał..Czy już teraz kupić euro na wakacje?
Nie tylko korekty ale także zmiany w trendzie głównym.
To może metale szlachetne i minerały.
Niektóre surowce zgodnie z „prognozami długoterminowymi” kiedyś zmaleją do zatrważających ilości. Niektóre pierwiastki wykorzystywane w elektronice już są droższe od złota.