mar 01 2016
Pusta Arka
Likwidator funduszu Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ ogłosił niedawno ostateczną cenę umorzenia certyfikatów na 64,68 zł!!! Dla przypomnienia cena zakupu w 2004 roku wynosiła 100 zł. Tym sposobem pękła mit, że na nieruchomościach w długim terminie z reguły się nie traci. Niektórzy klienci mogą uważać, że zostali wystawieni do wiatru i rozważają nawet złożenie pozwu zbiorowego. Oczywiście na wszystkim można stracić a po fakcie każdy jest mądry. Nie mam patentu na mądrość ale jest zwykle warto pochylić się nad każdym takim przypadkiem, aby wyciągnąć wnioski na przyszłość.
Sam kiedyś nawet spekulacyjnie przed kryzysem 2008 zainwestowałem małe pieniądze w jeden fundusz nieruchomości, ale traktowałem to jako spekulację. Kierowałem się wyłącznie analizą techniczną i napędzającą się hossą na nieruchomościach. Wtedy zamknąłem pozycję z małym zyskiem i już nigdy nie inwestowałem w te fundusze. Już wtedy miałem szereg wątpliwości do tego typu inwestowania, o czym napisałem we wpisie „Wasze ulice nasze kamienice„ z 2009 roku.
Na zachodzie możemy inwestować w tzw. REIT (Real Estate investment Trust), które mają korzystne regulacje podatkowe. W Polsce takich instrumentów nie ma, ale mamy do wyboru certyfikaty zwykłych funduszy inwestycyjnych lokujących środki w nieruchomości (np. Arka Nieruchomości, BPH Nieruchomości). Tutaj mamy za to do czynienia z innymi czynnikami ryzyka, np.
•Pobieranie dość wysokiej doli za zarządzanie i obsługę funduszu,
• Nie do końca jasne kryteria wyceny nieruchomości znajdujących się w portfelu,
• Ryzyko kursowe związane z umowami najmu w walutach obcych.
Tak sobie myślę po czasie, że chyba trafiłem w dziesiątkę z tymi czynnikami ryzyka. Wyobraźmy sobie, że bankier emitujący certyfikaty musi zatrudnić doradcę, który zakupi mu nieruchomości. Potem musi zatrudnić zarządcę nieruchomości, który będzie dalej zatrudniał ludzi do poboru czynszów i dbania o stan techniczny. Dodatkowo do każdej nieruchomości będzie potrzebny prawnik, aby zapakować te nieruchomości w odpowiednią formę prawną-spółkę. Po drodze znów wyniknie potrzeba na zarządców, finansistów, likwidatorów, księgowych do zarządzania i wyceny certyfikatów oraz obsługi podatkowej spółek i całego funduszu. To gdzie tu jest miejsce na zysk dla inwestora! Po drugie nieruchomości to nie akcje i nie można ich tak szybko sprzedać jak na giełdzie. Jeśli wszyscy wiedzą, że ktoś musi szybko sprzedać swoje nieruchomości (bo musi zamknąć fundusz) to na pewno nie uzyska dobrej ceny!
Jeżeli więc był ten zysk, to został przejedzone przez sam fundusz (koszty obsługi) albo zakupiono drogie nieruchomości.
Dlaczego tak twierdzę, bo w tym samym roku (2004) kupiłem nieruchomość na wynajem (po blisko roku szukania okazji inwestycyjnej spełniającej moje kryteria). Po tylu latach mogę stwierdzić, że gdybym dzisiaj sprzedał tą nieruchomość, to licząc zysk ze wzrostu wartości (przy szybkiej sprzedaży) i zainkasowanych czynszów to mój osobisty certyfikat nieruchomości wart byłby około 400 zł, przy wyjściowej cenie 100 zł. Oczywiście ja prawie całkowicie obywam się bez kosztownej obsługi i pośredników. Gdybym jednak po drakońsku policzył sobie za obsługę tej nieruchomości (zdjął 150 zł z wartości mojego certyfikatu) to nadal mój certyfikat wart jest 250 zł. Może to nie jest powalający wynik za około 12 lat ale blisko cztery razy lepszy niż właśnie zlikwidowanej Arki.
Przeczytaj podobne artykuły:
W sumie to na wszystkim się traci. Nikt nie wie na czym można na 100 zarobić. Pozdrawiam.
Gdybyśmy mogli wiedzieć coś na sto procent, każdy zostałby inwestorem
Dlatego też ważna jest intuicja i doświadczenie
Patryk ostatnio napisał..Co to jest PAYE?