sty 26 2013
PHN Pokochaj Nieruchomości
Skarb Państwa w potrzebie, więc nie kocha nieruchomości ale żywą gotówkę. Nawiasem mówiąc, kiedyś bardzo mocno kochał i dekretem Bieruta zagarnął sobie najlepsze nieruchomości w Warszawie. Wracając jednak do tematu, czy ta oferta pierwotna Polskiego Holdingu Nieruchomości to okazja, czy też nie? Jak zwykle, wszystko zależy od ceny towaru, perspektyw na przyszłość oraz sprzyjającego czasu na debiut na warszawskim parkiecie.
Zacznijmy od ceny towaru. W księgach te nieruchomości są wycenione blisko 2 miliardów złotych i niektóre z nich są łakomymi kąskami. Jednak te wyceny ciągle maleją, co ma przełożenie w ogromnych stratach w rachunku wyników. Tym bardziej, że wyceny poszczególnych nieruchomości są robione według różnych metod, tak aby osiągnąć maksymalną wartość. Jakoś nie przekonuje mnie, że pewne lokale użytkowe mogą być zamienione na mieszkania, dlatego zostały wycenione wyżej? Także w przypadku komercyjnych nieruchomości moim zdaniem za często jest stosowana metoda porównawcza a nie dochodowa? Czyżby te lokale nie były tak dochodowe? Stopy kapitalizacji przyjęte w metodzie dochodowej też wahają się dosyć znacząco od 7% do 12%! Osobiście taka wycena tego portfela nie do końca jest dla mnie wiarygodna, bo trochę się na tym znam.
Na problem wyceny można także spojrzeć poprzez ustalenie ceny maksymalnej na poziomie 26 zł. W tym wypadku portfel nieruchomości kupujemy w przedziale 60-70% wartości wyceny z prospektu emisyjnego. Podobnie są wyceniane certyfikaty funduszu rynku nieruchomości ARKA BZ WBK. Także nieruchomości firmy Interferie (po uwzględnieniu długu) mieszczą się w tym przedziale. Ta ostatnia spółka jest jednak bardzo dochodowa i jej zyski nie są konsumowane przez przez zawiłą strukturę zarządczą oraz licznych pracowników, tak jak w przypadku PHN. Nie ma także problemów z nieuregulowanymi problemami własnościowymi i reprywatyzacyjnymi.
Co do perspektyw rynku nieruchomości, to ceny nadal spadają z powodu kryzysu i szukają dna w najbliższych latach. Oczywiście nieruchomości o najlepszej lokalizacji będą trzymać się najmocniej, szczególnie o unikalnej lokalizacji w stolicy Polski. Potrzeba jedna kilku impulsów, by odwrócić ten trend. Polityka obniżki stóp procentowych może być tego pierwszym zwiastunem. Jednak najważniejszym bodźcem będzie chyba wzrost koniunktury gospodarczej i zamożności obywateli a nie drukowanie pustego pieniądza.
Czy jest dobry czas na sprzedaż takiej spółki?
Po atrakcyjnej cenie zawsze jest czas. Moim zdaniem cena maksymalna za akcje holdingu ze względu na powyższe zastrzeżenia jest za wysoka i potrzebne jest znaczne dyskonto, tak jak to było w przypadku Czerwonej Torebki. Może jednak się mylę i na św. Walentego inwestorzy pokochają nieruchomości:-)
Przeczytaj podobne artykuły:
Wzrost koniunktury, o którym pan wspomina chyba szybko nie nastąpi. Obniżka stóp zadziała, jednak moim zdaniem nie na dłuższą metę. W związku z czym odwrócenia się tendencji dynamiki cen na rynku nieruchomości raczej bym się nie spodziewała.
Ach ten nasz skarb Państwa. Świetnie to ująłeś „kocha pieniądze”. Na szczęście nasz skarb Państwa ma odrobinę więcej rezerw niż Zimbabwe. Nie wiem czy słyszałeś, ale w ich skarbie państwowym znajduje się 217$. Fakt nie za wiele. Dodatkowo, państwo będąc właścicielem tych nieruchomości może to robić – z tym, że najważniejsze aby robiło to po cenach rynkowych a nie po znajomości. To majątek społeczeństwa, więc sposób sprzedaży powinien być transparentny.
Wątpią aby w czasie kryzysu był duży popyt na te działki. W centrum Warszawy jest jeszcze dużo pustych działek więc ze sprzedażą ich po korzystnej cenie nie będzie łatwo.
Czy ja wiem? Codziennie przejeżdzam przez centrum i widzę wyraźny wzrost w tym, ile nowych budowli tam powstaje. Także coś się dzieje i ze sprzedażą działek w tak dobrej lokalizacji raczej nie ma dużo problemów
cos się dzieje ale ogolnie jest spore spowolnienie w tej branzy