sty 06 2012
Jak sprawdzić dewelopera
Dzisiaj w ramach remanentu dokańczam wpis „Własny dom lub mieszkanie” i pokuszę się o parę rad na temat sprawdzania wiarygodności dewelopera. Sprawa nie jest łatwa, ale leży to w żywotnym interesie każdego kupującego swoje cztery kąty na rynku pierwotnym. Zresztą jak już wiele razy pisałem, w tym temacie zaliczyłem osobiście moją najdroższą wpadkę finansową, której nie życzę nikomu!
W pierwszej kolejności należy zasięgnąć języka na temat samego dewelopera i jego poprzednich inwestycji. Najlepiej byłoby uzyskać informację z pierwszej ręki od byłych klientów dewelopera, jak i dokonać wizji lokalnej! Pomocnym narzędziem będą, także opinie na forach internetowych.
W drugiej kolejności można sprawdzić solidność deweloperów w Polskim Związku Firm Deweloperskich oraz Polskim Związku Pracodawców Budownictwa. Ta ostatnia instytucja wydaje certyfikaty dewelopera, które są świadectwem solidności. Niestety bardzo mało jest takich firm i można je sprawdzić na stronie PZPB pod tym linkiem. Niektóre firmy posługują się także logo Polskiego Związku Firm Deweloperskich, które ma świadczyć, że inwestor zobowiązał się do przestrzegania dobrych praktyk w relacjach z klientami.
Z tą uczciwością i wszelakimi rankingami trzeba jednak być bardzo ostrożnym, jeżeli nie sprawdziliśmy kondycji finansowej dewelopera. Sprawa jest prosta, gdy mamy do czynienia z renomowaną spółką notowaną na giełdzie. Wszystkie dane są łatwo dostępne. W przypadku jednak pozostałych firm pozostaje nam badanie wiarygodności finansowej na sposób bankowy. Powinniśmy zażądać do wglądu następujących dokumentów jak: NIP, REGON, KRS, zaświadczenia o niezaleganiu wobec ZUS-u i Urzędu Skarbowego. Potem należy także sprawdzić akta naszego „Boba Budowniczego” w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz Krajowym Rejestrze Długów.
Następnym krokiem jest badanie samej inwestycji budowlanej i jej lokalizacji. Na tym etapie znów należy udać się do sądu i przejrzeć wpisy w księdze wieczystej pod kątem wszelakich hipotek, praw, roszczeń, ograniczeń i własności (II, III i IV dział). Szczególnie powinniśmy zwrócić uwagę na ponadnormatywne długi-obciążenia ciążące nad daną nieruchomością. W urzędach z kolei sprawdzamy czy deweloper ma wydane pozwolenie na budowę (niektórzy inwestorzy zaczynają budowę bez takiego zezwolenia!) i czy urzędnicy nie mają jakiś zastrzeżeń wobec tej inwestycji. Warto także przejrzeć plan zagospodarowania przestrzennego, aby w przyszłości nie okazało się, że będziemy sąsiadować z wysypiskiem śmieci lub innym niechcianym sąsiadem obniżającym wartość naszego lokum! W tym momencie także warto zapytać, kto będzie zarządzał tą nieruchomością po sprzedaży (wspólnota mieszkaniowa, deweloper) i jak będzie otaczająca infrastruktura w postaci dróg, sklepów i dostępu do wszelakich mediów. Kiedy budowa jest w trakcie, na ukończeniu lub przy przekazywaniu jej nabywcy warto także zasięgnąć porady rzeczoznawcy-inspektora budowlanego na temat stanu technicznego inwestycji.
Kiedy szczęśliwie przebrnęliśmy przez ten proces i jesteśmy zdecydowani, to czas podpisać umowę przedwstępną w formie notarialnej. Obecnie ta forma ma być obowiązkowa jako najlepiej chroniąca interesy klienta. Bez pomocy dobrego prawnika chroniącego nasze interesy się tutaj nie obejdzie!!! Z resztą jak trudno podpisać dobra umowę, świadczy publikowany przez UOKiK rejestr klauzul niedozwolonych. Moim zdaniem warto szczególnie zwrócić uwagę na warunki płatności (rachunek powierniczy), klauzule waloryzacyjne (najlepiej żeby ich nie było, bo wtedy wiemy ile dokładnie zapłacimy), warunki określające standard mieszkania, terminy wydania nieruchomości i kar za opóźnienie oraz warunki odstąpienia od umowy. Ważne jest także, gdy deweloper buduje na kredyt, abyśmy przed wydaniem nieruchomości otrzymali dokument o bez-ciężarowym wyodrębnieniu danego lokalu.
Modelowym zakończeniem tego procesu jest wydanie kluczy nabywcy do wymarzonego lokum i zainkasowanie ostatniej raty przez sprzedawcę, oczywiście po uprzednim usunięciu kilku drobnych usterek zasygnalizowanych przez klienta;-) Jednak jak jeden z czytelników mojego bloga zauważył, przy tego typu skomplikowanych przedsięwzięciach zawsze może coś pójść nie tak. Nawet gdy dochowaliśmy maksymalnej ostrożności i dokładności. Wystarczy tylko nadmienić, że zgodnie z polskim prawem w czasie budowy mogą być egzekwowane z nieruchomości długi podwykonawców lub innych podmiotów a przymusowy rachunek powierniczy i tak nas przed stratami nie uchroni! W ten sposób zarobią więcej notariusze, bankowcy i deweloperzy a ostateczny konsument płaci, drży i często płacze! Szkoda, że ustawodawca nie wyłączył wszelakich egzekucji z nieruchomości budowanych przez deweloperów i finansowanych przez klientów! To tanie, proste i skuteczne rozwiązanie!
Przeczytaj podobne artykuły:
Wniosek mam z tego taki, żeby nie kupować mieszkań, które nie zostały wybudowane
Dziś już nie ma sytuacji, kiedy całe osiedle jest rozsprzedane na etapie dziury w ziemi, więc lepiej spokojnie zaczekać aż budynek zostanie ukończony i wtedy kupować, a oszczędzi nam to nerwów i czasu.
Dziś spokojnie można kupić gotowe mieszkanie lub dom. Można obejrzeć, pomarudzić i spore upusty wynegocjować. Nie trzeba tylko się napalać. Kredyt na gotowiznę też można łatwo uzyskać.
Nie kupujcie u developerów, bo przepisy ustawione są tak, że nie chronią konsumentów, a tylko tych darmozjadów oraz prawników, którzy was wydoją, a gwarancji i tak żadnej nie macie.
Dokładnie zgadzam się z przedmówcami. Na etapie budowy zbyt wiele może pójść nie tak i potem są nerwy i problemy. Najlepiej kupować już istniejącą nieruchomość, a nie kota w worku.