ABC inwestowania Finanse osobiste

Tym razem zacznę od mojej pierwszej inwestycji w nieruchomości. Tuż po powrocie z USA i skończeniu studiów ekonomicznych, postanowiłem prawie wszystkie swoje ciężko zarobione oszczędności przeznaczyć na zakup mieszkania od developera. Był rok 1996 a transakcja wyglądała następująco. Wpłacałem 30 % wartości mieszkania a reszta była rozłożona w ratach na 3 lata. Uwieńczeniem transakcji było podpisanie aktu notarialnego i przeprowadzka do nowego lokum. Dodatkowo skusiła mnie ulga budowlana i atrakcyjna cena. Niepomny ostrzeżeń, uważałem że zrobiłem interes życia – ja świeżo upieczony absolwent szkoły biznesu. Po czterech latach firma developerska upadła a ja straciłem niemal wszystko. Tym sposobem zafundowałem sobie najdroższą lekcję z zakresu inwestycji w nieruchomości. Ale suma sumarum te doświadczenia wzbogaciły mnie. Oczywiście popełniłem kardynalne błędy, ale jak już tracić wszystko, to lepiej na początku życia niż u jego kresu.

Poniżej przedstawiam katalog moich błędów:

• Nie sprawdziłem kondycji finansowej developera. Zaczął budować w kilku lokalizacjach ale żadnej nie zakończył. Pieniądze od klientów z jednej lokalizacji służyły do finansowania poprzedniej inwestycji – typowy łańcuszek św. Antoniego. Dodatkowo właściciel lubił luksusy tj. dobre samochody, kobiety i itp.

• Developer nie posiadał prawa do gruntu – był w trakcie regulowania tych spraw.

• Podpisałem na początku zwykłą umowę cywilnoprawną a właściwa forma aktu notarialnego przewidziana była na sam koniec inwestycji.

• Brak jakichkolwiek zabezpieczeń w umowie. Dzisiaj dużo się mówi o rachunkach powierniczych ale dla developera to kaganiec i nie bardzo jest to na rękę tego typu firmom.

• Cena mieszkania była wyrażona w dolarach. Developer stawiał na trend osłabiania się złotego a wyszło odwrotnie (Nic nie trwa wiecznie).

Na tym kończę ten przepis na bankructwo. W ten oto sposób wsiadłem do kolejki w pierwszym cyklu na rynku mieszkaniowym po obaleniu komunizmu ale nie wiedziałem, że rollercoaster był już blisko szczytu. Wydaje mi się że na lata 1991 – 2002 przypada pierwszy cykl na rynku mieszkaniowym w Polsce, który trwa około 8-10 lat z odchyleniem +/- 20 %. W tym czasie po latach kryzysu, narodził się kapitalizm i zaczął się boom gospodarczy. Na początku ceny jak i czynsze zaczynają rosnąć a na rynku brak jest nowych mieszkań. Spada także inflacja i stopy procentowe, wprowadzone są także ulgi mieszkaniowe. Potem pojawili się pierwsi developerzy, którzy budują mieszkania na sprzedaż. Gdy koniunktura na dobre się rozkręca, przekłada się to na jakość i ilość inwestycji mieszkaniowych. Każdy myśli że na nieruchomościach się tylko zarabia. Niestety wraz z pęknięciem bańki internetowej koniunktura się pogarsza, dolar zaczyna spadać (waluta rozliczeniowa większości inwestycji), siła nabywcza potencjalnych klientów spada co przyczynia się do zastoju lub spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym jak i wtórnym. W prasie pojawia się wiele spektakularnych plajt developerów i nabitych w butelkę klientów. Potem powtarza się następna sekwencja cyklu. Teraz podstawą wzrostu koniunktury jest wejście Polski do Unii Europejskiej. Tym razem inflacja jak stopy procentowe spadają do wartości jednocyfrowych porównywalnych z krajami zachodnimi. Czynniki te powodują dużą dostępność kredytów hipotecznych – boom kredytowy. Dodatkowo na krótko pojawiła się ulga odsetkowa, natomiast stare ulgi podatkowe powoli wygasają. Kto nie zdążył, próbuje je wykorzystać. Nadal jest deficyt terenów pod budowę (brak uchwalonych planów zagospodarowania przestrzennego). Pojawia się także popyt z zagranicy, w tym ze strony naszych rodaków pracujących na obczyźnie. Obecnie moim zdaniem jesteśmy w połowie cyklu i zostało nam 2-4 lata do pęknięcia bańki spekulacyjnej a w pesymistycznym scenariuszu może nawet wcześniej. Poniżej przedstawiam pierwsze symptomy przegrzania rynku mieszkaniowego:

• Koniunktura w gospodarce jest już blisko szczytu

• Stopa zwrotu z najmu w dużych miastach w stosunku do wartości mieszkania jest równa lub niższa niż stopa zwrotu wolna od ryzyka (np. lokata w banku).

• Wzrost cen spowodował, że obsługa kredytu staje się już poważną pozycją w budżecie domowym.

• Na rynku obserwuje się coraz więcej zakupów spekulacyjnych. Gra pod dalszą zwyżkę cen.

• Klienci masowo kupują mieszkania już w fazie projektów, które dalej są odsprzedawane. Nikt nawet nie zakłada scenariusza, że inwestycja może nie dojść do skutku. Marzenia biorą górę nad chłodną kalkulacją.

• Powoli wzrastają koszty budowy nowy mieszkań (brak rąk do pracy, wzrost cen niektórych materiałów).

• Na giełdzie papierów wartościowych Wig Budownictwo notuje nowe szczyty. Ekstremalnym przykładem w mojej opinii jest wycena funduszu Skarbiec – Rynku Nieruchomości FIZ, która jest niewiarygodnie wysoka w stosunku do wartości aktywów netto. Ponadto o ile mi wiadomo, fundusz ten nie zainwestował bezpośrednio w żadne nieruchomości !? Nie dopatrzyłem się tego w komunikatach giełdowych. Także na rynku pierwotnym akcji zanotowano rekordowe redukcje przy zapisach na walory developerów takich jak: Dom Development, Warimpex.

Podsumowując, myślę że do „szczęścia” brakuje pierwszych licytacji komorniczych mieszkań, których zakup posiłkowany był kredytem bankowym, oraz ogólnego pogorszenia koniunktury gospodarczej. Na giełdzie więc warto obserwować WIG Budownictwo oraz WIG Banki (kredyty hipoteczne).

A teraz kolej na strategie inwestycyjne na rynku mieszkaniowym.

1. Kupno poniżej aktualnej wartości (potem ewentualnie małe inwestycje w podniesienie wartości) i szybka sprzedaż.
2. Kupno po atrakcyjnej cenie mieszkania a potem jego wynajem. Liczymy na stabilne dochody z czynszów i powiększanie się wartości nieruchomości.
3. Inne bardziej zaawansowane formy jak np. leasing nieruchomości z opcją wykupu.
4. Inwestycje pośrednie poprzez zakup funduszy nieruchomości, akcji developerów, itp.

Ja osobiście preferuje strategię nr 2 i 4. Jeśli chodzi o zakup bezpośrednio nieruchomości wg strategii nr 2, szukam przede wszystkim mieszkania w „dobrej okolicy” lub okolicy przylegającej do „dobrej lokalizacji”, która w przyszłości stanie się „pożądaną lokalizacją” ze względu na rozwój miasta. Fakt ten może być spowodowany budową nowych dróg, centrów handlowych, programem rewitalizacji terenów przemysłowych, itd. Oczywiście nieruchomość musi być atrakcyjna cenowo i w dobrym stanie technicznym lub do małego remontu. Przychody z wynajmu powinny mi dać minimum 7-10 % w relacji do włożonego kapitału (minimum dwa razy stopa wolna od ryzyka). Posiłkuję też się kredytem ale w formie gdzie mogę optymalizować wartość płaconych odsetek. Oczywiście koszty kredytu spłaca najemca a uwolniony kapitał może szukać alternatywnych źródeł dochodu np. strategia nr 4.

Na tym kończę mojego bloga nr 2.

Tagi: Developer, Inwestycje, mieszkanie, nieruchomość, rynek wtórny

Trackback URI | RSS komentarzy