lut 08 2011
Domowe pułapki
Mawia się, że prawdziwy mężczyzna powinien spłodzić syna (ewentualnie córkę), zasadzić drzewo i zbudować dom. Abstrahując od dosłowności tego stwierdzenia oznacza ono, że trzeba kłaść solidne fundamenty pod każdą działalność. Efekty tej dobrze wykonanej pracy powinny służyć nie tylko nam, ale także naszym dzieciom. Kiedyś we wszystkie podstawowe prace ludzie byli zwykle zaangażowani bezpośrednio (np. budowę domu) i nadzorowali cały proces od początku do końca. Dzisiaj często posiłkujemy się pośrednikiem lub kupujemy daną rzecz lub usługę, bo nie mamy czasu albo wiedzy.
Jednak nieraz pojawiają się też dotkliwe koszty takiego postępowania.
Zatem jeśli dzisiaj kupujemy mieszkanie lub dom od dewelopera z dolnej i średniej a czasami nawet górnej półki cenowej, to jakże często przekonujemy się, że kupiliśmy coś innego niż myśleliśmy. Wiadomo, deweloper musi zmaksymalizować swój zysk kosztem klienta. Po czasie okazuje się, że nas piękny słoneczny widok został całkowicie zasłonięty przez następny rząd apartamentowców. Ściany są tak cienkie i słyszymy prawie każdy oddech sąsiada, a w czasie deszczu łomot dachu doprowadza nas do palpitacji serca. Wszystkie normy budowlane są z reguły dotrzymywane w stopniu minimalnym a cała konstrukcja musi być jak najbardziej materiałooszczędna (najlepiej bez ścian wewnętrznych, podpiwniczenia i poddasza) i szybka w budowie. Z drugiej strony od niedawna także lansuje się domy energooszczędne lub pasywne domy, które w wersji ekstremalnej powinny mieć minimalne zapotrzebowanie na energię cieplną. Inwestorzy są więc kuszeni drogimi inwestycjami w rekuperatory (odzysk ciepła z wentylacji), pompy cieplne i solary, które to inwestycje mają rzekomo zwrócić się po latach. Owszem zaoszczędzimy pieniądze z tego tytułu, tylko że gros z nich pójdzie na utrzymanie i konserwację tych zautomatyzowanych systemów bicia rekordów, a o prawdziwym zwrocie inwestycji możemy tylko pomarzyć. Gdy już zamieszkamy, mogą pojawić się następne kłopoty. Często brak jest obiecanej infrastruktury w postaci dróg, placów zabaw i sklepów, co uszczupli nam znacząco kieszeń w postaci zwiększonych kosztów dojazdu i straconego czasu. Oczywiście jakość i lokalizacja kosztuje, ale często budując systemem gospodarczym mamy za te same pieniądze o niebo lepszy efekt ekonomiczny. Taki chciwy „Bob Budowniczy” musi przecież swoją wysoką dwucyfrową marże zarobić, bo mieszkał tu na pewno nie będzie!
Żródło: Adrian Pingston
Nie inaczej jest z niektórymi pośrednikami nieruchomości. Dość, że mają prowizje od niemałych kwot z dwóch stron transakcji, to ich praca często polega tylko na wywieszeniu ofert w internecie lub czasopismach. Oczywiście ponoszą jakieś koszty stałe biura i pracowników, ale dopiero zaczynają się interesować nieruchomością, gdy pojawi się klient. Większość operacji sprzedaży jest powtarzalna i ich nadzór w czasie transakcji nie jest moim zdaniem wart tej prowizji. Z reguły to my ponosimy całe ryzyko. Ostatnio wyczytałem, że Home Broker postanowił zarabiać w sposób kompleksowy. Postanowił sprzedawać mieszkania z oferty deweloperów, które łatwo się wynajmą. Firma może pomóc w załatwieniu kredytu na zakup tego lokum i dodatkowo proponuję usługę gwarantowanego wynajmu na 5 lat, w wysokości 10 procent miesięcznego czynszu. Gdy pośrednik nie znajdzie najemcy to płaci 80 % ustalonego czynszu. Taki klient ma zarobić na czysto 4-6% z wynajmu, co pozwoli mu z tych pieniędzy spłacić koszt kredytu?! Cóż pośrednik może zgarnąć trzy prowizje na każdym etapie tego procesu, tylko inwestor ponosi największe ryzyko. Wystarczy bowiem nieduży wzrost stóp procentowych i cały bardzo napięty rachunek posypie się jak domek z kart. Po drugie rentowność 4-6% nawet uwzględniając cudzy kapitał jest moim zdaniem za mała i powinna przekraczać oprocentowanie kredytu.
Na deser zostawiłem jednak ostatnią ofertę hipoteki odwróconej. Polega ona na tym, że sprzedajemy instytucji finansowej mieszkanie. W zamian co miesiąc ta instytucja (fundusz, bank) wypłaca nam dożywotnią rentę hipoteczną. W Polsce jest to nowinka i proponuję ją Fundusz Hipoteczny „Dom”. Aby skorzystać, z tego produktu należy jednak mieć skończone 65 lat. W Polsce średnia oczekiwana długość życia wynosi około 76 lat, w wypadku mężczyzn jest krótsza o 5 lat od tego wieku a kobiet o 4 lata dłuższa. I tak dla mieszkania o wartości rynkowej 200 tys. zł, renta dla kobiety wyniesie około 265 zł a dla mężczyzny 340 zł. Po tych kalkulacjach widać, że dostaniemy statystycznie rzecz biorąc 25% wartości nieruchomości plus prawdopodobnie nie będziemy opłacać opłat eksploatacyjnych. Z tego rachunku wynika, że interes dla korzystającego jest wtedy, gdy dożyje przynajmniej 100 lat. Z drugiej strony istnieje wiele innych sposobów na uwolnienie kapitału z nieruchomości, np sprzedaż i kupno mniejszego mieszkania, sprzedaż udziału w nieruchomości, zaciągnięcie kredytu hipotecznego i go stopniowe przejadanie albo podnajęcie pokoju. Innym starym sposobem jest podpisanie umowy o dożywocie, gdzie opiekun (nabywca nieruchomości) zapewni nam dożywotnie utrzymanie.
Przeczytaj podobne artykuły:
Podobnie, jeśli nie gorzej, wygląda sytuacja w przypadku budowy domu. Tu też posiłkujemy się ludźmi — fachowcami od poszczególnych prac (często są to różne firmy, a nie jedna, bo tak przecież „taniej”), kierownikiem budowy, co bardziej światli inwestorzy zatrudniają własnego inspektora nadzoru budowlanego. Niestety, budowlańcy uważają, że „kto się buduje, tego się nie żałuje”, zresztą oni też nie będą w tym przecież mieszkać, więc co im zależy? Do tego dochodzi rozmyta odpowiedzialność, każda kolejna ekipa od kolejnego etapu narzeka na poprzednią (np. tynkarze na murarzy), często płaci się wygórowane zaliczki, albo wręcz całą kwotę z góry (to akurat zwykła głupota inwestora). Ech, długo by opowiadać…
Krzysztof Lis ostatnio napisał..Prezentacja Pawła Sroczyńskiego na TEDx Poznań
Krzysztof Lis…
Podstawa – dobra umowa z „budowlańcami”. Wtedy zasada się zmienia na „kto buduje ( wykonuje ), tego się nie żałuje”. Polacy niestety cierpią nadal na „syndrom postkomunistyczny” – bez umowy, bez faktury ( rachunku, paragonu ) etc. – a to bywa zabójcze. Od tego jest umowa – z zastrzeżoną karą umowną za fuszerki, opóźnienia, z wyraźnie określonym wynagrodzeniem za konkretny efekt. Inaczej polscy „specjaliści” nadal będą pływać w mętnej wodzie – a Pan, panie Krzysztofie, będzie za to płacił.
Melduję wykonanie zadania – syn ma 18 lat, dom licząc od wylania fundamentów tyle samo, drzewo (orzech) też ma 18. A na poważnie – budowa o ile nie ma się dwóch lewych rąk to nie filozofia ale za to ciężka harówa – nie na jednego. Żeby budować samemu trzeba mieć kupę czasu i końskie zdrowie. Ja na budowie spędziłem 7 lat (z urlopami włącznie). Budowałem „tymi ręcami” z cash flow. Dopiero w ostatnim roku kredyt na szybkie wejście. Co do wodotrysków w stylu panele, pompy ciepła, rekuperatory – to nie na nasz klimat. Inwestycja nie zwraca się za naszego życia. Można sobie postawić jak ktoś lubi takie bajery albo ma takie hobby. Takie dodatkowe buzery finansowane oczywiście z kredytu (zakładam, że bez dopłat bo takowe istnieją nawet w mojej gminie do solarów) zabijają sens ich ponoszenia. Przykład – ciepła woda użytkowa. Miesięcznie spalam gazu na c.w.u. za kilkadziesiąt złotych (przepływowo). Rocznie za kilka stów. Po 10 latach parę tysięcy. Instalacja solarna to wydatek inwestycyjny kilkanaście tysięcy plus eksploatacja (automatyka, pompy), odsetki. Dni słonecznych niech będzie nawet połowa rocznie (a nie jest). Zwrot realny następuje po 100 latach. Jedyny plus – częściowa niezależność energetyczna.